وهم أسعار العقارات في الأحياء الراقية
الخبراء : فوضي في السوق العقاري في مصر واسترداد الأراضي المنهوبة وميض لإنعاشه من جديد
" شقة للبيع ب 2 مليون جنيه " يافطة تملأ شوارع القاهرة خاصة الأحياء الراقية في مدينة نصر ومصر الجديدة وزهراء مدينة نصر ، في محاولة لاستغلال الظروف الراهنة التي تمر بها البلاد وحالة الفوضى للمزايدة علي أسعار العقارات في مصر ، مما خلق  حالة الفوضى في السوق العقاري والمضاربات في أسعار العقارات تحت شعار وهم ارتفاع الأسعار والتي لا تعكس في الواقع القيمة الحقيقية لأسعار هذه الوحدات السكنية ، الأمر الذي يدق ناقوس الخطر حول مزيد من حالة الفوضى والانتهازية للأوضاع الحالية .

ومع الفساد الذي طال القطاع العقاري في مصر خلال الفترة الماضية ، والاستيلاء علي العديد من أراضي الدولة بدون وجه حق ومع عودة هذه الأراضي ، ربما يكون ذلك بارقة أمل لبث الأمل في القطاع من جديد ، حيث كشف تحقيقات الجهات الرقابية في مصر عن أن شركات مملوكة لأشخاص نافذين في عالم الاقتصاد والسياسة في مصر مثل: منير غبور ومحمد منصور وأحمد المغربي وزهير جرانة، بالإضافة إلى أحمد عز ومحمد أبوالعينين وحسن درة قد تورطوا في قضايا فساد وإهدار للمال العام, حيث حصل البعض منهم على أراضٍ بأسعار تقل كثيراً عن ثمنها الأصلي مثل قيام شركة "سيراميكا للتنمية السياحية" بالحصول على مليوني متر مربع في الغردقة بسعر دولار واحد للمتر, في حين أن هيئة التنمية السياحية تقوم بتخصيص هذه الأراضي بـ10دولارات للمتر لشركات أخرى

ووفقاً لدراسات صدرت من مركز الدراسات الاقتصادية بالقاهرة, فإن جملة الأراضي التي تم الحصول عليها بطرق غير مشروعة وبأسعار تقل عن الأسعار السائدة في ذلك الوقت تبلغ فروق الأسعار فيها نحو 98 مليار جنيه, فضلاً عن قيمة الضرائب العامة التي لم تسدد على فروق أسعار تلك الأراضي والتي يطلق عليها ضرائب الأرباح الرأسمالية وتبلغ حوالي 7 مليارات جنيه
وأوضح المركز أن هذه المبالغ التي تم الاستيلاء عليها لـ11من رجال الأعمال فقط, ودون وجه حق تبلغ نحو 105مليارات جنيه، وهي الأراضي التي كانت الهيئة العامة للتنمية السياحية والهيئة العامة للتنمية العمرانية تقومان ببيعها وتخصيصها لصالح كل من: أحمد علاء الدين أحمد المغربي وزير الإسكان السابق، وزهير محمد وحيد جرانة وزير السياحة السابق، ومحمد محمد أبوالعينين صاحب مجموعة "سيراميكا كيلوباترا" ومحمد لطفي منصور وزير النقل السابق، وياسين لطفي منصور، ومنير غبور، وحسن درة صاحب مجموعة شركات "درة"، ومنير صالح ثابت، وخالد منير صالح ثابت، وطارق منير صالح ثابت، وحسين سالم
ناقشنا حالة السوق العقاري في مصر خلال الفترة الحالية ووهم ارتفاع الأسعار ، السماسرة أكدوا علي أنه لا يوجد قانون يحدد أسعار الوحدات السكنية ، وأن هناك حالة من الفوضى فمالك العقار يحدد الأسعار التي يريدها حتى لو كانت لا تتناسب مع القيمة الحقيقة للأسعار في محاولة لتحقيق أقصي استفادة ممكنة من وهم الأسعار ، خاصة في ظل الاتجاه المتزايد نحو الانتشار نحو المدة الجديدة مثل القاهرة الجديدة والتجمع الخامس وغيرها .
وعلي الرغم من الأوضاع الاقتصادية المتردية التي تمر بها البلاد إلا أن الآمال تتعلق حول استعادة هذا القطاع عافيته من جديد ، خاصة مع حالة الفوضى التي يعاني منها القطاع خلال الفترة الحالية حيث توقع تقرير دولي متخصص أن تحقق سوق العقارات المصرية تطورا إيجابيا على المدى الطويل، بينما وصف العام الحالي 2011 بأنه «سنة ضائعة» في السوق نظرا لحالة عدم الاستقرار السياسي في البلاد. بينمت قال تقرير صادر عن مؤسسة «جونز لانغ لاسال» وهي إحدى الشركات الرائدة في مجال الاستثمارات والاستشارات العقارية، إن سوق العقارات في القاهرة الكبرى (تضم محافظات القاهرة والجيزة والقليوبية وحلون و6 أكتوبر) من المتوقع أن تشهد تطورات نشطة على المدى الطويل، رغم التحديات الحالية التي تواجهها بسبب عدم الاستقرار السياسي الذي تشهده مصر حاليا. ويضيف  أن الاقتصاد المصري سيستمر في النمو، على الرغم من التأثير الاقتصادي السلبي القصير المدى الناتج عن أحداث ثورة 25 يناير، فإن النشاط العقاري سيلحق به حالة من الكساد على المدى القصير بسبب عدم اليقين المستمر الذي تشهده فترة ما بعد الثورة ومن ثم يمكن اعتبار عام 2011سنة ضائعة .
السمسارة : كساد في السوق العقاري
في البداية ،يقول ايمن ابوزيد  - سمسار - ان اسعار العقارات تختلف من منطقة لأخرى، بل تختلف في نفس المنطقة حسب اتساع الشوارع والجوار المحيط بالأرض أو الوحدة السكنية ففي وسط القاهرة مثلا تتراوح أسعار متر الأرض بين 30 ألفا و60 ألف جنيه، بينما بالنسبة للوحدات السكنية يتراوح سعر المتر في العمارات القديمة بين 2000 و4 آلاف جنيه، وفي العمارات الجديدة بين 4 آلاف و6 آلاف جنيه، وفي شبرا الخيمة «شمال القاهرة» تتراوح الأراضي بين 4 آلاف و15 ألف جنيه للمتر، والوحدات السكنية بين 3و4 آلاف جنيه
وأضاف أبوزيد: الأسعار في الزمالك تتراوح بين 25 و40 ألف جنيه للمتر من الأرض ومن 6 إلى 8 آلاف جنيه للمتر في الوحدات السكنية، أما في الدقي والمهندسين فالسعر يتراوح بين 7 آلاف جنيه و25 ألف جنيه للأراضي، وبين 4 آلاف و7 آلاف في المتوسط بالنسبة للوحدات السكنية
وفي مدينة نصر «شرق القاهرة» يتراوح سعر المتر من الأرض بين 10 آلاف و17 ألف جنيه والوحدات السكنية بين 4 آلاف و6 آلاف جنيه والأسعار الأعلى تتركز في شارعي عباس العقاد ومكرم عبيد، أما في زهراء مدينة نصر فسعر الأرض يتراوح بين 1000 و3 آلاف جنيه، بينما الوحدات السكنية تتراوح بين 1200 و2000 جنيه.
وفي المعادي يتراوح سعر الأرض بين 5 و8 آلاف جنيه لمتر الأرض في المناطق الداخلية، بينما يرتفع السعر ليتراوح بين 15 و20 ألف جنيه للمتر على كورنيش المعادي
وبالنسبة لأسعار الأراضي في المدن الجديدة أشار ايمن ابو زيد  إلى أن أسعار الأراضي والوحدات السكنية تتحدد وفقا لمجموعة من المعايير، أهمها قرب أو بعد المدينة من القاهرة، وطبيعة خطوط المواصلات التي تربطها بالقاهرة ومستوى البناء وطبيعة الأنماط المعمارية السائدة لأن الأراضي المخصصة للإسكان العائلي تختلف عن الأراضي المخصصة للأغراض التجارية، وكذلك الحال بالنسبة لحجم الكثافة السكانية الموجودة بها وحجم الطلب عليها فالقاهرة الجديدة «35 كيلو مترا شرق القاهرة» مثلا تتربع على عرش المدن الجديدة في أسعار الأراضي والوحدات السكنية لعدة اعتبارات، أهمها قربها الشديد من القاهرة، وخصوصا مدينة نصر، ووجود أنماط مميزة من المناطق السكنية المعروفة مثل: الجولف والنرجس والرحاب ومناطق الفيلات وهي عبارة عن كمبوندات سكنية مميزة وبالتالي يتراوح سعر المتر من الأرض فــــي الـــقاهرة الجديدة بين 1000 و2000 جــــنيه بالنسبة للأراضي التي تطرحها وزارة الإسكان، بينما يتراوح سعر المتر في الأراضي المملوكة للأهالي والشركات بين 2000 و5000 آلاف جنيه، بينما يتراوح سعر المتر من الوحدات السكنية بين 2000 و3500 جنـــيه.
أما في الشروق والعبور «شرق القاهرة أيضا» فسعر متر الأرض يتراوح بين 250 و2000 جنيه طبقا للموقع، وسعر المتر من الوحدات السكنية بين 1500 و2000 جنيه، أما في أكتوبر والشيخ زايد «جنوب القاهرة» فسعر المتر من الأرض يتراوح بين 1200 و2000 جنيه. وفي المقطم- داخل القاهرة- يتراوح السعر بالنسبة للأراض في المناطق المتميزة بين 5 آلاف و6 آلاف جنيه، وفي بقية المناطق بين 1000 و3 آلاف جنيه، وفي مناطق فيصل والهرم يتراوح سعر المتر من الأرض على الشارع الرئيسي بين 7 آلاف و10 آلاف جنيه، وبين 3 آلاف و5 آلاف جنيه للوحدات السكنية، مع مراعاة أن السعر الأعلى على شارع الهرم الرئيسي، وكل الأسعار المعلنة للوحدات السكنية نصف تشطيب.
بينما يقول محمد أحمد – سمسار – إن توقف حركة البيع والشراء خلال الفترة الحالية بالسوق العقارية ترجع إلى انخفاض حجم السيولة لدى أغلب العملاء‏ خاصة في قطاع الإسكان الفاخر، بالإضافة إلى تذبذب أسعار مواد البناء كالحديد والإسمنت‏، مشيراً إلى أن هذه العوامل دفعت الشركات العقارية إلى تعديل سياستها التسويقية بحيث تتناسب مع المتغيرات الراهنة.
ويضيف  أنه لا يوجد قانون يحدد أسعار الوحدات السكنية ، وأن هناك حالة من الفوضى فمالك العقار يحدد الأسعار التي يريدها حتى لو كانت لا تتناسب مع القيمة الحقيقة للأسعار في محاولة لتحقيق أقصي استفادة ممكنة من وهم الأسعار ، خاصة في ظل الاتجاه المتزايد نحو الانتشار نحو المدة الجديدة مثل القاهرة الجديدة والتجمع الخامس وغيرها .
أما إسماعيل محمد – سمسار - توقع أن تستمر حالة الركود وقتًا حتى يتمكن السوق من التعافي من الأزمة التي يمر بها، مطالباً في نفس الوقت بزيادة دور التمويل العقاري في الفترة المقبلة، مشيراً إلى ضرورة أن تقوم الشركات بمنح تسهيلات للعملاء خلال الفترة القادمة للتسهيل علي العملاء ، مطالبا بضرورة دراسة عدد من الوسائل التسويقية الأخرى المقترحة لكسر ركود السوق والمساهمة في تنشيط السوق.
ومن ناحية أخري ، يري محمد إبراهيم – 23 عاما – إن هناك مغالاة في ارتفاع أسعار الوحدات السكنية خاصة في الأحياء الراقية ، ,إن هناك موجة بيع للوحدات السكنية في هذه المناطق ،وان هناك مضاربة في رفع الأسعار بهدف تحقيق أقصي استفادة ممكنة بدون النظر إلي الحالة الاقتصادية للشباب .
بينما تقول مني محمد – إن الأرقام التي يتم الإعلان عنها لبيع الوحدات السكنية مبالغ فيها ، علي الرغم من انخفاض أسعار الحديد والأسمنت ، ولكن هناك حالة من الفوضى في السوق العقاري
وطالبت بضرورة خلق لجنة متخصصة فى تقييم الأصول العقارية والأراضى، تقوم بتسعير أراضى الدولة قبل بيعها، وفقا للمعايير العلمية والدولية
ويري محمود امام-25 سنه-  اسعار العقارات لم تنخفض حتى الان على الرغم من عدم وجود الطلب عليها ولذلك فانى لاافكر اطلاقا فى الشراء فى القوت الحالى  وخاصه ان المستقبل بعد الثوره بنذربان هناك انخفاضات كبيره فى اسعار العقارات فى الفتره المقبله
واضاف العديد من العقارات توقف البناء فيها نتيجه للحاله الامنيه غير المستقره وهو مايجعل المواطنين يعزفون عن الشراء فى الفتره الحاليه
اما على سعد- 44 سنه- فاوضح ان الفساد الموجود فى شركات الحديد واحتكار مجموعه شركات عز للحديد ادى الى ارتفاع اسعار القارات هذا بالاضافه الى ان خصخصه عدد كبير من شركات الاسمنت كان ايضا سببا فى ذلك ولدينا امل كبير بعد الثوره فى ان تراعى حكومه الثوره هذا الارتفاع غير المبرر وان تقوم بالسيطره على اسعار مواد البناء حتى يتمكن المواطب العادى من الشراء
واضاف اسكن فى منطقه الهرم ولكنى غير قادر على الشراء لابنى الوحيد فى هذه المنطقه فسعر المتر يتراوح بين 3000 و5000 الاف جنيه وهو سعر باهظ بالنسبه لمنطقه مزدخمه بالسكان
ويشير تقرير «جونز لانغ لاسال» إلى أن حالة عدم اليقين السياسي بمصر سوف تؤدي إلى إرجاء القرارات الخاصة بتأجير أو شراء العقارات إلى أن تهدأ الأمور وتعود الثقة إلى السوق بنهاية العام الحالي.
فساد قطاع الإسكان خلق حالة الفوضي
ومع استرداد ثمن  الأراضي المنهوبة وفروق أسعارها والسعي وراء تسوية قضايا الاستيلاء على الأراضي التي طالت رموزاً في عالمي المال والسياسة بمصر ربما ينعكس ذلك بالإيجاب علي القطاع العقاري الذي عان من الفساد الذي طاله علي مدار 30 عاما من الحكم الفاسد التي سرقت أراضي الدولة .
وتري د.جيهان جمال – خبيرة اقتصادية -أن عدم الاستقرار السياسي أثر بشكل كبير على السوق العقارية المصرية،حيث أدت هذه الظروف السيئة التى تمر بها مصر إلي  إعادة ترتيب الأوراق مرة أخرى في ظل عدم وضوح الرؤية في الفترة المقبلة، وطالبت الشركات بضرورة تقديم  التسهيلات للعملاء  بما يتوافق مع متغيرات الظروف الحالية الآن .
وتضيف أن الأحداث التى شهدتها البلاد جراء ثورة 25 يناير أثرت سلباً على سوق العقارات المصرى، مشيراً إلى أن حالة الكساد والركود لم تصب القطاع العقاري فقط بل الاقتصاد المصرى كله .
أشار إلى المليارات التى ضاعت على الدولة نتيجة لفساد قطاع الإسكان وبيعه للأراضى بأبخس الأسعار، مقارنة بأرقامها الفعلية، قائلا: "مزادات الأراضى كانت تتيح لأى شركة الدخول فيها بورق صورى مزيف تحصل به على الأراضى بسعر زهيد وتقوم ببيعها بأرقام هائلة، وتفاجئنا فى النهاية بعدم امتلاكها لأى قدرة مالية .
وكان الجهاز المركزي للتعبئة والاحصاء  قد اصدر تقريرا مؤخرا أكد فيه ان خسائر قطاع التشييد والبناء بلغت 3،762 مليون جنيه بنسبة 0.9 في المئة من اجمالي قيمة الأعمال المنفذة على مستوي مصر بما يعادل488.1 مليون جنيه بنسبة1.7 في المئة من اجمالي القيمة المضافة الصافية الأمر الذي ترتبت عليه زيادة الطاقة العاطلة في هذا القطاع الى 90 في المئة من اجمالي الطاقة المتاحة بالمناطق الأكثر تأثرا خلال تلك الفترة .
فيما أكد رشاد عبده الخبير الاقتصادى أن السوق العقارى فى مصر يمر الآن بفترة من الركود بفعل الأحداث السياسية والاقتصادية المضطربة، متوقعا أن تلجأ أغلب الشركات العقارية إلى إحداث عمليات ترويج كبرى لمشاريعها وإحداث خصومات لجذب العملاء إليها.
وأضاف أن الإسكان الفاخر سيكون أكثر المتضررين من الأزمة الراهنة، حيث من المتوقع أن تصل نسبة التراجع فى مبيعاته إلى 60% مستبعدا فى الوقت ذاته أن يتوقف العمل فى مشاريع شركتى "سوديك"، و"بالم هيلز" نظرا لأن الشركتين تمتلكان عددًا كبيرًا من المساهمين فضلا عن رصيد قوى فى السوق، موضحا أن المصريين معروف عنهم تأثرهم الشديد بالأحداث المحيطة بهم، وبالتالى يحجمون عن الشراء أو التعامل مع إحدى الشركات العقارية فى الوقت الراهن؛ خوفا من أن تصبح فيما بعد متورطة فى إحدى قضايا الفساد.
واوضح إن سوق العقارات المصرية تعيش حاليا حالة من الترقب لما ستسفر عنه الأوضاع الحالية، ورهن رواج السوق بتحقيق العرض المطلوب.
وأكد عبده أنه في عام 2008 بلغ العجز في الوحدات السكنية 900 ألف وحدة حسب إحصاءات للجهاز المركزي والتعبئة والإحصاء منها 500 ألف وحدة في «صعيد مصر» مشيرا إلى استمرار هذه العجز لأن عدد حالات الزواج السنوية في مصر 500 ألف حالة وهو ما يتطلب توفير وحدات سكنية لكل حالة زواج في مختلف الشرائح>
ورأى أن هذا الطلب سيكون سببا في جذب شركات استثمار عقارية كبرى بعد استقرار الأوضاع الحالية.
وقال عبده إن هناك حالة من التفاؤل في سوق العقارات المصرية بعد الثوره المصريه والتي تبشر بالمزيد من الإجراءات الانضباطية بما يعكس الاستقرار بشكل إيجابي على مناخ الاستثمار وبنية الأعمال في مصر.
وأضاف: الملاك يرفضون عملية تخفيض الأسعار، ولكنهم يلجأون إلى بعض الإغراءات لجذب العملاء، منها تقديم تيسيرات في السداد مثل مقدم 10 في المئة فقط بدلا من 25 في المئة، إطالة فترة السداد لتصل لدى بعض الشركات العقارية إلى 20 سنة كما هو الحال في شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير، ومنح العملاء فترة سماح من سنوات السداد تكون من دون فوائد.
مؤكدا أن الطلب يتزايد على الإسكان المتوسط بسبب قلة المعروض ولكنه في الوقت نفسه يتقلص بصورة كبيرة على الإسكان الفاخر رغم زيادة المعروض منه، مشيرا إلى أن كبار المستثمرين والمطورين العقاريين بدأوا ينسحبون من السوق العقارية بشكل تدريجي ويركزون على الاستثمار التجاري مثل البناء في مجال المولات والمراكز التجارية العملاقة.
وطالب المستثمرون العقاريون بضرورة تخفيض هوامش الربح الكبيرة التي يحصلون عليها من أجل تحريك السوق وتحفيز الطلب على العقارات، منوها إلى أن المستثمر العقاري يتوقع فترات الكساد والرواج العقاري ولكنه لا يستطيع التدخل لتحريك السوق حرصا على تحقيق معدلات الأرباح التي يرغب فيها.
الا ان عبد المنعم درويش الخبير الاقتصادي قال ان خسائر قطاع الاسكان ستتجاوز المليار جنيه اذا استمر الوضع الحالي من استمرار المظاهرات الفئوية التي تضر هذا القطاع الحيوي وهو ما قد يؤدي إلي كارثة في المستقبل خاصة وان المستثمر الاجنبي في حالة انتظار وترقب لاستقرار الوضع للعودة والاستثمار في مصر مرة اخري‏.‏
واستبعد درويش حدوث انفراجة سريعة في السوق العقارية بسبب الأوضاع التي تشهدها مصر حاليا وهو ما يتطلب من الجميع الفهم ان التوسع في تنظيم الاحتجاجات الفئوية سيضر بقطاع الاستثمار العقاري الذي يعتمد في الاساس علي القطاع الخاص وهو ما يتوجب عليه الدفع نحو استقرار العمل في السوق العقارية مشيرا إلي ضرورة فتح حوار مجتمعي لشرح أهمية ودور المستثمر الخاص في قطاع الاسكان‏.‏
وأوضح انه رغم وجود طلب مستمر علي الوحدات السكنية إلا ان العرض لايستطيع ملاحقة الطلب وهو مايؤدي إلي وجود فجوة نتيجة الزيادة السكانية والظرف الاستثنائي الذي تمر به مصر من مظاهرات فئوية لاتراعي هذه الظروف مشيرا إلي ان تنمية قطاع الاسكان يساعد صناعات اخري تقوم عليه وهو مايهدد بتوقف العمل فيها اذا ما زاد الامر سوءا مشيرا إلي ان الطلب سوف يزيد خلال المرحلة المقبلة خاصة علي إسكان محدودي الدخل‏.‏
ومن جانبه ، يقول د. مختار الشريف – أستاذ الاقتصاد جامعة المنصورة – إن هناك تراجعت في أسعار أغلب مواد البناء خلال مارس الماضي مقارنة بشهر فبراير 2011 حيث سجلت أسعار الحديد والاسمنت والجبس والخشب انخفاضا .
وأضاف أن متوسط أسعار مواد البناء للمستهلك (التجزئة) انخفضت نسبة التغير الشهرى لأسعار حديد التسليح لمقاسات (16مم، 13مم، 10مم )بنسبة 65ر1% مقارنة بشهر فبراير 2011
وفى قطاع الاسمنت... أوضح أن هناك تراجع في أسعار الأسمنت البورتلاند العادى بنسبة 66ر4%، والأسمنت الأبيض بنسبة 77ر2%،الأسمنت الحديدى بنسبة 46ر2%، مقارنة بشهر فبراير 2011 ..وسجلت أسعار الجبس نمرة (1) تراجعا بنسبة 57ر1% مقارنة بالشهر السابق له.
ويوضح أن هناك حالة ترقب بين مستثمري السوق العقارية المصرية خلال الفترة القادمة مع التطورات السياسية الجارية في بلدهم باهتمام وشغف بالغين ، قائلا " أهن هناك آمالا تتعلق بالرغبة في عودة الاستقرار سريعا لاستئناف نشاطهم، فقد فضل أغلبهم تأجيل مشاريعه الاستثمارية لحين اتضاح الرؤية، متتبعين حركة أسعار مواد البناء وتطورات أسواق العقارات العالمية.
بينما يري د. حمدي عبد العظيم – رئيس أكاديمية السادات الأسبق - إن السوق العقارية المصرية كانت أكثر القطاعات المتضررة من حالة الاضطراب السياسي التي تشهدها البلاد ، فمع استقرار الأوضاع السياسية في مصر ربما يفتح ذلك وميض الأمل مرة أخري حول عودة الاستقرار إلي هذا القطاع من جديد.
ويرى أن انتعاش حركة البيع والشراء بسوق العقارات مرتبط باستقرار الأوضاع السياسية للبلد، كما توقع ازدياد معدل الاستثمارات الأجنبية والعربية لسوق العقارات المصرية الفترة القادمة، مشيراً إلى ضرورة تفعيل القوانين ومزيد من الشفافية والمصداقية
وحذر من أنه في الوقت الذي توجد به شركات جادة وملتزمة بتعاقداتها ولديها مشروعات حقيقية، هناك شركات أخرى غير جادة وتعتمد على مشاريع وهمية على الماكيت فقط، واعتبر أن هذا النوع من الشركات له تأثير سلبي على السوق ويضر بشكل كبير بالقطاع العقاري، مشيراً إلى أن القطاع العقاري يعد ملاذًا آمنًا للاستثمار وأن هذا التوقيت هو أفضل وقت لاقتناء وحدة سكنية في ظل عروض الشركات وتسهيلاتها.